Czy także Polacy odczują, że nieruchomości to najbardziej ryzykowna inwestycja?

31.10.2011
Czy także Polacy odczują, że nieruchomości to najbardziej ryzykowna inwestycja?

 

Gdy ktoś zadaje mi pytanie: co wyróżnia Polaków na tle inwestorów z innych krajów?, to zawsze powtarzam, że  jest nią iluzja bezpieczeństwa jaką wykazujemy (wykazywaliśmy?) w stosunku do inwestycji w działkę, mieszkanie; znajoma zwykła mawiać: przecież mieszkanie ma ściany, realną wartość a akcje to tylko wirtualny zapis w komputerze.

Na świecie najgroźniejsze bańki inwestycyjne dotyczyły rynku nieruchomości. Tak było w Japonii w latach 80-tych, tak też zdarzyło się ostatnio w Stanach Zjednoczonych w 2008-2009 roku, której wymownym symbolem jest bezrobotna, która wybudowała kilka domów nie mając żadnego zabezpieczenia – otrzymując kilka kredytów hipotecznych „na gębę”.

Czy teraz przyszła pora na Polskę? No cóż. Mieszkam pod Warszawą, w okolicach gdy kilka lat temu działki można było kupić tylko „spod lady”. Teraz niemal z każdym dniem przybywa ogłoszeń: Sprzedam, najczęściej z dodatkową informacją: Bezpośrednio (liczy się każda złotówka!). Na ulicy, na której mieszkam są dwa takie ogłoszenia, dodam: na niewielkiej uliczce.

Aby zrozumieć skalę możliwego kryzysu wystarczy przyjrzeć się kto sprzedaje wczorajszy „towar spod lady” i z jakiego powodu. Posłużę się autentycznym przykładem. Kilka lat temu, na samym szczycie „nieruchomościowego szaleństwa” znajoma kolegi kupiła działkę (2000 metrów kwadratowych) po okazyjnej cenie – 500 zł za metr; wydała na nią milion złotych. Czy za gotówkę? Oczywiście, że nie. Miała bardzo dobrze płatną pracę i możliwość wzięcia kredytu we frankach szwajcarskich wycenianych wówczas poniżej 2 zł i które miały spadać jeszcze niżej: tak prognozowali ekonomiści.  Kupiła więc na kredyt „ziemię, która jeść nie woła a której wartość wciąż rośnie” – w jak na drożdżach.

Jaka jest dzisiejsza wycena rynkowa zakupionej działki? Przypuszczam, że nie wyższa niż w momencie zakupu, a istnieje spore prawdopodobieństwo, że niedługo będzie poniżej ceny nabycia. Nie wiem czy ten inwestor, ta inwestorka posiada pracę i jak potoczyły się losy tej inwestycji. Jeżeli jednak potraktujemy tę osobę jako przykład, to oczywiście kilka - kilkanaście procent inwestorów, którzy ulegli iluzji bezpieczeństwa, osiąga dzisiaj niższe dochody, część może ich nie mieć wcale. Co więcej, dzisiejsza cena franka szwajcarskiego powoduje, że dług do spłacenia jest teraz wyższy o ponad 50% od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu; zastawiam się kiedy banki wreszcie zaczną żądać zwiększenia zabezpieczeń pod tysiące takich kredytów.

Dodajmy do tego prognozy rynkowe. To było dla mnie zadziwiające, że nawet w samym centrum kryzysu – na przełomie 2008/2009 roku - nikt nie przewidywał, że nieruchomości nie mogą rosnąć w nieskończoność. Nikt nie brał pod uwagę jaka jest wycena nieruchomości w stosunku do siły nabywczej Polaków. Nikt nie brał pod uwagę faktu, że te ceny były napompowane wyjątkową dostępnością kredytów i wyjątkową naiwnością inwestycyjną Polaków w stosunku do rynku nieruchomości.

Ale właśnie na moich oczach mit „bezpieczeństwa” upada. Iluzja się skończyła. Prognozy są coraz gorsze. Wreszcie oprócz prognoz „analityków” rynku nieruchomości (pracowników biur pośrednictwa, którzy nie byli skłonni  do obiektywizmu), do takich prognoz przystąpili specjaliści, profesjonaliści z pracownikami NBP na czele. A prognozy działają jak samospełniająca się przepowiednia: wywołują podaż nie tylko ze strony tych, którzy muszą sprzedać, ale także osób obawiających się, że będzie jeszcze taniej - którzy wystawiają nieruchomości na sprzedaż aby ograniczyć straty.
I w tym momencie dochodzimy do największego czynnika ryzyka rynku nieruchomości: nieprawdopodobnie niskiej płynności. Działka, dom, mieszkanie to nie są akcje notowane na giełdzie, które można zawsze sprzedać. Tutaj trzeba znaleźć chętnego na kupno.

A kto dzisiaj kupi te tysiące domów, działek, mieszkań wystawianych na sprzedaż? Skąd weźmie na to pieniądze? Nawet jeżeli posiada gotówkę, zdolność kredytową, to przecież może sobie powiedzieć:

Poczekam, będzie taniej. Czy będzie?

Maciej Rogala

 

Maciej RogalaMaciej Rogala – doświadczony konsultant i szkoleniowiec, specjalizujący się w funduszach inwestycyjnych i dobrowolnych planach emerytalnych. Prowadzi firmę doradczo-szkoleniową EDINEM – Edukacja Inwestycyjna i Emerytalna. Jest autorem czterech książek, w tym trzech poradników inwestycyjnych: Otwarte fundusze inwestycyjne. Zasady są proste (2006 rok), Rozważny inwestor. Daj sobie radę (2010 rok) oraz III filar Twojej Emerytury. Przygotuj dobry plan na lepszą przyszłość (listopad 2011).